近年、銀行や信用金庫、信用組合などで「不動産担保ローン」の取り扱いが増えてきました。
これまではどちらかというと「不動産担保ローン」はノンバンク・貸金業者の商品でした。
ノンバンク・貸金業者の中には、東証1部上場企業のアサックスのように「不動産担保ローン」専業の会社もあります。
ヤミ金融問題、過払い金問題、過剰債務問題、商工ローン問題等から幾度となく貸金業法が規制強化され、貸金業者・ノンバンクの融資・貸出はかなり抑制されました。
特に個人向けの融資が新貸金業法の総量規制の影響で難しくなり、そこで現れたのが、貸金業法の影響を直接受けない銀行による個人向けの融資の拡大です。
銀行も、平成バブルやリーマンショック、不良債権問題、公的資金の注入と近年の低金利・低成長時代の長期化で収益基盤、体力が減っていたので、銀行は収益性の高いノンバンクのローン商品に着目したのです。
そこで注目されてきたのが、「不動産担保ローン」です。
ノンバンク側も銀行と提携して、また系列に入って、銀行の不動産担保ローンの保証業務を担当するようになりました。
このような銀行とノンバンクの融合の動きと、銀行が扱っている「不動産担保ローン」の商品性、注目点、注意点などを取り上げていきます。
銀行の不動産担保ローン商品の特徴は、評判は・・・。
この「人気不動産担保ローン比較・金利・借換えガイド」では各社の商品性、金利やその会社の特徴（見るポイント）や注意点なども取り上げています。
都市銀行・ネット銀行他おすすめ不動産担保ローン 一覧表へ
銀行の不動産担保ローン会社の分類と特徴（見るポイント）
①不動産担保ローンを扱っている銀行はどんな銀行が多いか
銀行のホームページをみても、不動産担保ローンという商品はトップページにはまず出てきません。
メガバンクでは、みずほ銀行が、みずほ多目的ローン（不動産担保型）という商品を、三井住友銀行が、「フリーローン（有担保型）」という商品を出していますが、扱い方はそんなに大きくありません。
今のところ銀行の不動産担保ローンでは、ネット銀行、地方銀行、第二地方銀行などが中心です。
不動産担保ローンは担保が不動産だけあって地域性が強く、地銀向きです。
また近年はインターネットの普及でネット銀行で不動産担保ローンを扱う会社が増えてきました。地方銀行でもノンバンクの不動産担保ローン会社と保証提携することで銀行の店舗エリアだけでなく全国の不動産を担保に扱う銀行も増えてきました。
②不動産担保ローンのノンバンク提携保証て何？
第二地方銀行の東京スター銀行や関西アーバン銀行、西京銀行、ネット銀行の住信ＳＢＩネット銀行、楽天銀行の不動産担保ローンをみると、Ｊトラスト・日本保証提携保証とか、セゾンファンデックス提携保証とか、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス提携保証とか、アサックス提携保証とか、何やら不動産担保ローンの大手ノンバンク会社の名前が出てきます。
これらは銀行が不動産担保ローンを得意とするノンバンクと提携し、融資案件を両社で審査し、ノンバンクが保証するから成り立つ提携商品ということになります。
端的に言うと銀行に不動産担保ローンのノウハウが無いから、ノンバンクの力を利用して成り立っている商品ということになります。
ノンバンクの不動産担保ローン会社は、新貸金業法の総量規制の影響で、個人向け不動産担保ローン、おまとめローン、借り換えローンなどの取り扱いが難しくなりました。
大手不動産担保ローン会社は、その経験とノウハウを武器に、主に地方銀行、第二地方銀行、信用金庫等に積極的に不動産担保ローンの保証提携による商品化をアプローチしています。
銀行（特に地方銀行）も収益を上げるため、金利が高く取れるノンバンクの商品に魅力を感じ、ノンバンクも新貸金業法の影響で融資残高が減少し収益が圧迫するのを避けるために、銀行提携保証型商品の拡大に動いています。
ノンバンクにとっては資金を調達して貸付する必要もなく、銀行提携商品は保証するだけで、保証料も取れますから、担保の審査さえ間違いなければ損はしないいい仕組みなのかもしれません。
③不動産担保ローンもネット申込で全国の不動産を扱っている銀行も
ネット銀行の住信ＳＢＩネット銀行や楽天銀行が不動産担保ローンを商品化しています。
あた全国展開していない地方銀行の関西アーバン銀行や東京スター銀行が不動産担保ローンを商品化しています。
各社ホームページのWEBサイトから申込を受付、仮審査をして進めていきます。
中には一度も銀行員と会うこともなく融資実行まで進む銀行もあります。
また、担保となる不動産の地域も銀行の支店エリアだけではなく、全国で受付をしている銀行もあります。
④銀行だから金利は低い？
銀行の不動産担保ローンの金利はノンバンクより低いのか。
必ずしもそうでもないのが現状です。
ノンバンクの不動産担保ローンも競争が激しく金利がだいぶ下がってきました。
銀行の不動産担保ローンといっても住宅ローンのような低さのものはまずありません。
また、ノンバンクの提携保証を入れている場合はその分金利が割高になっている場合があります。
それと銀行の不動産担保ローンに実質年率の表示はありません。
貸金業法に規制されたノンバンク・貸金業者は金利以外に手数料や調査料を取っていたらそれはみなし利息と言って、そのみなし利息も含めた金利を表示しなければなりません。
ノンバンクの不動産担保ローンでは広告で金利年5.70％ ～ 8.70％（実質年率15.00％以下）のような表記がされていますが、銀行の場合は金利のみの表記です。
実際には銀行でも融資事務手数料や保証料などの金利以外のものも取りますが、ノンバンクのように実質年率の表記は必要無いのです。
諸費用も含めた金額の確認は必ず行ってください。
⑤繰上弁済手数料をとる銀行もあります
銀行の住宅ローンでは繰上弁済手数料（解約手数料）をとらないのが普通です。
銀行はできるだけ途中元本返済をさせて対担保評価に対する融資残高を減らしたいのです。
銀行の不動産担保ローンはどうか。
残念ながら、まだ繰上弁済手数料（解約手数料）をとる銀行が中にはあります。
このあたりはノンバンクの不動産担保ローンと同じです。
銀行で不動産担保ローンを借りる場合は、繰上弁済手数料（解約手数料）がかかるのか、かかる場合いくらかかるかはあらかじめ確認してください。
金利と事務手数料、繰上弁済手数料（解約手数料）も比較しながら、有利な銀行の不動産担保ローンを紹介していきます。
⑥個人向けか事業者向けか
銀行のホームページを見ると、個人向け、法人向けと別れています。
不動産担保ローンはどちらにあるのか。
銀行によってまちまちで個人向けのみの不動産担保ローンとしている銀行が多くあります。
事業性資金として資金調達したい場合は、その銀行に法人向け・個人事業主向けの不動産担保ローンがあるか最初に確認してください。
金融庁の銀行免許一覧（平成25年7月）によると
都市銀行 4行、信託銀行 14行、その他銀行 14行、外国銀行支店 53行、地方銀行 64行、第二地方銀行 41行、地方銀行のその他 １行の合計 191行で、国内銀行は138行です。
この中で都市銀行、信託銀行、その他銀行、外国銀行支店は所管が金融庁になります。
地方銀行、第二地方銀行は所管が財務局になります。
地方銀行のその他１行は埼玉りそな銀行（りそなグループ）です。
普通銀行とは、銀行法上の「銀行」（同法2条1項）で、同法4条1項の内閣総理大臣の免許を受けて銀行業を営む者が普通銀行です。
以前は、国立銀行、貯蓄銀行や相互銀行がありましたが、普通銀行に転換しています。
外国為替銀行だった東京銀行は三菱銀行と合併しました。
そして普通銀行は、都市銀行、新たな形態の銀行、地方銀行、信託銀行に区分されます。
ネット銀行・インターネット銀行とはどのような部類にあたるのか。
ネット銀行・インターネット銀行、営業上最小限必要な店舗のみを持ち、大半をインターネットや電話等の通信端末を介した取り引きを中心とする銀行と言われています。
従来型の銀行にくらべ、店舗やATMが少なく、預金通帳もない場合が多く、またシステムコストはかかる分、人件費や店舗コストを少なく済みます。
通常の銀行よりは、ローン金利は低く、預金金利が高く、手数料は安いのがメリットと言えます。
預金の他に外貨預金や投資信託、ローン、証券・保険（代理店）など多様な商品・サービスを提供しているネット銀行もあります。
ネット銀行は金融庁の銀行免許一覧ではその他銀行に、普通銀行の区分では新たな形態の銀行に分類されます。
ネット銀行には、
ジャパンネット銀行（平成12年9月設立 三井住友銀行傘下、日本初のインターネット専業銀行）、ソニー銀行（平成13年4月設立 ソニーFH100%出資）、楽天銀行（旧イーバンク銀行 平成12年1月設立、平成22年5月楽天銀行に、楽天100％）、住信SBIネット銀行（平成19年9月営業開始 三井住友信託銀行50％、SBIホールディングス50出資）、じぶん銀行（平成20年6月設立 三菱東京UFJ銀行50％、KDDI50％出資）、大和ネクスト銀行（平成22年4月設立 大和証券グループ本社100％出資）などがあります。
ネット銀行の中で不動産担保ローンを取り扱っている銀行があります。
ネット銀行でどのようにして不動産担保ローンを行っているのか。
ノンバンクが審査、保証することでネット銀行の不動産担保ローンを実現しています。