不動産担保ローンのメリットには次のようなものがあります。
①融資額が大きい
②消費者金融より低金利
③長期ローンが組みやすい
④資金使途が自由、緩やか
などです。
① 諸費用が高い
不動産担保ローンの費用には事務手数料、物件調査料、印紙代、登記費用などがあります。
事務手数料と物件調査料は金融機関に支払うもの。
事務手数料は借入額に対して１％～３％くらいが多くなっています。
銀行の場合は、事務手数料が％ではなく、５４０００円とか、％よりもかなり安くなるケースもあります。
１０００万円借入た場合、事務手数料１％で１０万円、３％で３０万円かかります。
消費税も内税、外税各社違いますので注意が必要です。
物件調査料は数万円前後、事務手数料に含まれていて物件調査料が掛からない会社もあります。
印紙は郵便局で自分で購入するか、借入金から差引（金融会社が立替えて購入）されます。
１０００万円借りる場合、金消契約書に貼る印紙は２万円です。
登記費用（登録免許税と司法書士報酬）は司法書士に支払います。
抵当権１０００万円の場合、登録免許税は借入額の４/１０００で４万円。
登記簿謄本取得他交通費、司法書士報酬で１０万円程度かかります。
借入額に対し、実際手元に残る金額をよく考えないといけません。
諸費用は、金融機関によって特に事務手数料が大きく変わります。
事務手数料が低い金融機関で借り入れができれば逆にメリットになります。
諸費用について早めに必ず確認してください。
また、早めに完済しようと繰上げ弁済を行う場合、繰上手数料がかかる場合も多いです。
住宅ローンでは繰上げ弁済手数料が掛からないケースがありますが、不動産担保ローンはかかる場合が多いので、契約書をよく確認してください。
② 債務不履行時は担保処分
不動産担保ローンは、文字通り不動産が担保なので、借入を返済できなくなった場合、担保に入れた不動産を手放さなければならなくなります。
つまりその場合不動産を売却して返済に充てる可能性があるということです。
売却の方法は、借入人が売却する任意売却（任売）、金融期間が強制的に売却するを競売などがあります。
どちらにしても担保不動産は失うことになります。
住宅ローンもそうですが、担保が自宅であれば、新しい生活の場所を探さなければなりません。
担保不動産を売却したら終わりとは限りません。
債務総額よりも高く売れれば、手元にお金が残るかもしれませんが、低くなると不動産を失ってもまだ債務が残ってしまう場合があります。
③ 不動産の登記簿に借入が記載される
不動産を担保にすることで、登記簿謄本に抵当権の設定か根抵当権の設定が登記されます。
この登記簿謄本は誰でも閲覧可能なため債務額などがおおよそ知られてしまうことになります。
担保不動産の管轄の法務局に行くか、不動産屋さんや金融機関はインターネットから閲覧できます。
一般の人が簡単に人の登記簿を閲覧するわけではないので、そんなに気にする必要はありません。
何度も借り換えをして登記簿の登記が増えてくるとあまり気持ちのいいものではありません。
債務不履行をして、債権者から競売の申立てをされた場合は、不動産登記簿の甲区欄（所有権）に競売申し立ての差押え登記が入ります。
税金を滞納した場合も役所や税務署の差押え登記がはいります。
④ 不動産の評価下落時の対応
金融機関は通常、債権の担保となっている不動産を毎年一回再評価を行います。
借入を行った時と比べて、その後の担保物件の不動産価値が下がってしまった場合、追加担保を要求されることもあります。
建物は通常経年劣化しますし、それを前提に金融機関は担保評価額に掛け目をいれて融資を行いますので、追加担保を簡単に要求することはありません。
しかしなんらかの理由で不動産価格が暴落したら・・・。
地震や大雨で大きな被害を受けた、液状化した、土壌汚染があった、殺人事件があった、自殺があったなど、なにが起こるか分かりません。
担保再評価額が当初の評価額を大きく下回ってしまう場合、て金融機関から一方的に評価の差額を補うために追加担保の提供を要求してたり、元本の一部内入れ返済を言ってくる場合があります。
実は、（根）抵当権設定契約書の後ろの方の条項に「増担保もしくは代り担保を提供」のような書き方でこの追加担保について書いてあるのです。
この条項を立てに、一方的に強引な回収を行う悪質な貸金業者もいます。
また銀行の貸しはがしもこれと似たようなものでしょう。
担保力・信用力の落ちた顧客から、格付けの落ちた顧客から、回収に入るのです。
一方的な金融機関の要請には強い気持ちで対応してください。
第三者（貸金協会や弁護士、役所の相談センター）に相談することも大切です。
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