ノンバンクの不動産担保ローンでも、銀行の不動産担保ローンでも繰上弁済・期限前弁済をする場合に、繰上弁済手数料、解約手数料を取るところが多くあります。
この手数料ついては、金銭消費貸借契約書に記載され、当初借入時に説明を受けている？と思います。
数万円程度ならいいのですが残元金の2％とか3％とかという場合もあります。
3％で残元金1000万円の場合は30万円です。
抹消金額がトータルいくらになるか早めに確認してください。
さてこの繰上弁済手数料、解約手数料はみなし利息になります。
借入当初に支払った事務手数料と同じみなし利息です。
ノンバンクの場合、貸金業法により、
金利だけでなく事務手数料も含めた実質金利表示をする必要があります。
通常、借用書や金銭消費貸借契約書には、契約金利の他に実質金利を表示します。
その実質金利が利息制限法の上限金利１５％を超えてはいけません。
上限金利１５％を超えてはいけないのは銀行も同じですが、
銀行は貸金業法では規制されないため契約書に実質金利の表示は必要ありません。
さて、一部繰上弁済、全部繰上弁済に伴う繰上弁済手数料はこの実質金利に含まれるのでしょうか。
契約時ではなく、後から払う手数料もみなし利息で、金利以外の実質金利に含まれる手数料になります。
つまり、繰上弁済手数料を含めて実質金利が１５％以内にしなければなりません。
これは銀行も同様です。
繰上時に規定の手数料を含めた実質金利が１５％超えた分は取れませんから、超えないように繰上弁済手数料率や金額を調整するのが一般的です。
また、繰上弁済時に再計算した実質金利が１５％を超えてしまっている場合は、繰上弁済手数料を一銭も取れないだけでなく、契約時の事務手数料を実質金利１５％以内になるまで戻す必要もあります。
実質金利の再計算、引き直し、利息制限法上の再計算、引き直し、事務j手数料・みなし利息の引き直しなどといいます。
例えば期間1年で不動産担保ローンを借りて、1カ月で繰上完済した場合など。
特に短期に繰上弁済をすればするほどこの引き直しの可能性が高くなります。
特に繰上弁済手数料など後からかかる場合は、それまでの経過期間と貸付残高の推移との兼ね合いがあるので非常に計算は複雑になります。
短期で繰上弁済されると融資時に差引した事務手数料（みなし利息）の実質年率引き直しの関係で戻し手数料が発生し、その場合は繰上弁済手数料も1円もとれないのです。
仮に、単純計算で
金利10％、事務手数料5％で当初１年間借りた場合で、半年で繰上弁済すると、実質年率は20％以上になります。
この場合は、解約手数料はかかるはずがありませんし、みなし利息（事務手数料）は、実質年率が15％になるまで繰上弁済時に戻す・返す必要があるのです。
実務的には、最終返済元金から、返還されるみなし利息（事務手数料）を控除することになります。
なお、実質年率の計算は、貸出時に、事務手数料を差し引いて貸出金が交付されたら、その金額=交付元金から計算していきます。
消費者金融・キャッシングで発生した「過払い金」と同じような現象が起こるのです。
「過払い金」は消費者金融やカード会社（貸金業者）が利息制限法より高い金利（グレーゾーン金利）でお金を貸していた時の利息を返金することをいいますが、これと似たような現象が事務手数料において起きてしまうのです。
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