不動産担保ローンの返済方法は大きく分類すると分割返済（元利均等返済・元金均等返済・バルーン返済・その他）と一括返済に分けられます。
返済方法は元金の返済方法をいいます。
利息の支払い方法とは区別が必要です。
元金の返済方法は借りたお金をどのように返すかですから、資金使途（借りた目的）と返済原資（返す当て）によって決まってきます。
不動産担保ローンの場合は不動産を担保に入れますから、借りた人が返す当てが無くなったら（延滞・債務不履行）、金融機関は担保の売却（不動産競売や不動産任意売却）をすることになります。
元金の返済方法には分割返済（元利均等返済・元金均等返済・バルーン返済・その他）と一括返済があります。
1、分割返済
＊元利均等返済
元利均等返済は、毎回の返済額（元金と利息を合計した元利合計額）が全期間同じになる返済方法です。
期間が中期、長期になる住宅ローンと同じように不動産担保ローンでも長期の返済期間が増えてきました。
返済期間が35年の住宅ローン並みの不動産担保ローンを行う金融機関もあります。
元利均等返済は返済期間の前半は返済額に占める利息の割合が大きく、元金はなかなか減りません。
期間の経過と共に徐々に利息の割合が減り、元金の割合が高くなる仕組みです。
返済額を一定にして、必要な他の出費にも備えておきたい方にオススメです。
給料や事業収入・賃料収入など一定の返済原資をベースに長期にわたった返済計画をたてることが大切です。
利点・・・毎回の返済額が変わらないため、将来の見通しが立てやすい返済方法です。
注意点・・・元金均等返済にくらべ支払利息総額が多くなります。
＊元金均等返済
元金均等返済は、元金を均等割にして返済方法です。
返済額に占める元金の金額が一定で、利息のみが変化する仕組みです。
元金均等と元利均等、一文字違いですが、だいぶ異なります。
元金均等は、最初のうちは支払の利息が多いため、元金と利息を合計した返済額は多くなりますが、その後は残元金の減少に合わせて支払利息が減るため、次第に返済額は小さくなります。
同じ期間の場合、月々の返済額は、元金部分が大きい元金均等の方が元利均等よりも多くなります。
その後逆転し、元金均等の方が返済額は少なくなります。
早めに借入残高を減らしておき、先々の返済をラクにしたい方に向いています。
利点・・・元利均等返済にくらべ支払利息総額が少なくなります。借入残高の推移が把握しやすい。
注意点・・・借入れ初期の頃は返済額が大きくなる。
元利均等返済と元金均等返済は、返済期間が中期、長期になる資金使途が投資物件購入、リフォーム、教育資金、おまとめ、借換えなどの不動産担保ローンで利用されます。
また事業性資金の不動産担保ローンでも、運転資金や開業資金、設備投資資金などで元利均等返済・元金均等返済が利用されます。
借入後は交付される返済予定表で元金、利息、借入残高を必ず確認してください。
何年後に残高がいくらになるか。
元金繰上弁済をするタイミングなども考える必要があります。
自分の生活パターン、家族のライフプラン、事業資金の場合は事業計画、資金繰り計画と照らし合わせてください。
＊バルーン返済
バルーン返済は、「テールヘビー」とも呼ばれ、想定期間に基づいて計算した元利均等返済金額（または元金均等返済金額）を支払い、最終回に残元金を一括で支払う返済方式をいいます。
例えば、月々の元利均等返済額は計算上25年の240回で算出し、その金額で返済予定表を展開しますが、借入期限については5年の60回で区切る場合です。
そのため5年後の期限は、240回で計算した返済テーブルの残元金が残ります。
このように、最終回に残元金を支払うため、支払金額が最後に大きく膨らむ形が「バルーン（風船）」に似ていることからきた名前です。
元利均等返済でも、元金均等返済でも使われます。
利点・・・バルーン返済は、不動産投資で一定期間後に売却するため返済資金が準備できるが、それまでの間に少しずつでも元金を減らしておこうと考える場合などに向いています。
また、一定期間後に、更新することを前提にバルーン返済を利用する場合もあります。
注意点・・・更新型でない場合は、借入期限までに元金返済の原資をしっかり準備する必要があります。
基本的には、中長期で分割返済をしたい、不動産担保ローン、不動産投資ローン、ビジネスローンなどで有効です。
更新型の場合は、期限到来時に更新契約を結ぶ必要がありますから、更新後の契約内容をしっかり確認をする必要があります。
また、当初の期間の間に返済が遅延した場合や担保評価額に変動があった場合は、どのような形で更新がされるのかしっかり確認する必要があります。
＊ボーナス併用払い
ボーナス併用とは、毎月返済に加え、ボーナス月に一定額を上乗せして返済するものです。
金融機関によっては取り扱いしていない場合もあります。
ボーナス払いにできる割合、借入額のうち、ボーナス併用払いにできる割合は金融機関ごとに決まっています。
30%〜50％以内としているところが多いようです。
利点・・・毎月の返済額を抑える効果、返済期間を短くする効果があります。
注意点・・・ボーナスは、景気や会社の業績の影響を大きく受けるものなので、借入期間中、ボーナスを確実にもらえるかどうかを考える必要があります。
転職や独立などの場合は、ボーナスがなくなることもあり得ます。また、自営業の場合、基本的にボーナスはないため、ボーナス併用払いの利用は慎重に考えましょう。
＊その他
上記の他にも、アドオン返済や自由返済などもありますが、不動産担保融資ではあまり一般的ではないので省略します。
⇒不動産担保ローン基礎知識 一覧へ