不動産担保ローンの問合せでは「取りあえずこの物件でいくらまで出ますか」とか、「この物件で最大限融資してください」とか、「この物件で掛目は何掛けまで融資可能ですか」と聞いてきます。
不動産担保ローンの場合、担保評価額の100％を出すこと・融資することはまずありません。
不動産は資産価値が高いので掛目が60％か70％か80％か90％かで融資金額に大きな差が出ます。
不動産担保ローンの場合、「この物件でいくらまで融資が受けられる」＝「融資限度額」＝「不動産評価×掛け目」となってきます。
そうすると金融機関によって、担保評価額、掛け目が違うので、融資を受けられる最大金額もかなり違ってきます。
まずは掛け目は7割、70％程度が目安と考えた方がいいでしょう。
例えば、不動産評価額2000万円で担保掛目が70％の場合の融資限度額は1400万円になります。
また担保物件の種類や融資条件によって、例えば、借入期間が長期の場合は60％とか、収益物件の場合は80％とか（空室率が高い収益物件の場合は60％とか）、マンションの場合は**％とか、築年数が古い場合は**％とか、地方の場合は**％とか、細分化して決めている金融機関もあれば、一律定めているところなど様々です。
また借入期間が短い（1年以内）場合や、売却つなぎ融資、不動産事業者向けの転売資金等の場合はこの掛目は高くなる傾向があります。
一方、借入期間が長い長期のローンの場合は、それに見合う不動産の下落リスクや建物の経年劣化などを考慮するため掛目は低く（融資限度額が少なく）なる傾向があります。
いずれにしても、不動産評価額の100％融資が受けられることはまずありません。
また、融資限度額まで必ず融資が受けられるわけではありません。
不動産業者や事業者など継続取引先（お得意先）は掛目が緩くなる場合もあります。
一般に、銀行は不動産評価も厳しく、掛け目も厳しい。不動産担保ローン事業者は不動産評価は高めで、掛け目も高めと言われています。
融資限度額を重視するのであれば不動産担保ローン事業者を検討する方がいいでしょう。
不動産担保ローンの担保評価の基準や掛け目の基準は、各社一律ではありません。
バブル経済のような不動産神話（不動産は絶対に値下がりしない）は崩壊していますから、不動産評価はかなり慎重（できるだけ厳しく見る）になっています。
物件の流通性、物件を早く処分できる価格を重視する傾向にあります。
大都市圏、首都圏はまだいいのですが、人口が減少してきている地方は、いくら土地が広くても、建物が立派でも需要と供給のバランスが崩れていて、不動産市況、流通性が弱い場合があります。
その場合、不動産評価はいくらだけど、この地域は通常の掛け目70％ではなく、50％でみますとなると、融資可能額も一気に下がってしまいます。
ご自分がイメージしていた担保評価とならず、さらにそこから掛目が入って、全然希望金額には達しない場合も多くあります。
もちろん、不動産の評価が十分出ても、人物属性や収入、返済原資、資金使途、総量規制などの問題で、不動産担保ローンが受けられない場合もあります。
また、不動産の評価が十分出たからといって、必要以上にお金を借りる必要もありません。
不動産評価が高いと貸金業者はたくさん貸したくなるのも事実です。
借り過ぎには注意してください。