不動産担保ローンの融資・審査に時間がかかりやすいケースと対処方法（審査をスピーディにするために）。
不動産担保ローンの場合、必要書類がたくさんありますのであらかじめ余裕をもって確認をしておくと大変スムーズに進みます。
＜抹消手続きについて＞
現在利用している金融機関・ローン会社から別の金融機関・ローン会社へ借り換えをする場合、解約に伴うローンの残債務の精算手続きと担保として登記されている（根）抵当権の抹消手続きが必要です。
この抹消手続きが意外と時間がかかるのです。
スムーズにいかない場合、トラブルに転じる場合もあります。
金融機関は明日ローンを返済するから、抹消書類をすぐに渡してほしいといってもまず無理です。
融資の審査よりも抹消手続きの方が時間がかかってしまったというケースもあるのです。
その抹消手続きの手順について説明します。
まず相手先の金融機関にローンの返済・解約と担保権の抹消の依頼をすることになります。
＜依頼する内容と金融機関に確認する内容＞
・現在借入れているローンの一括返済(解約、完済）の申し出
・希望する日を伝える
・完済金額の計算（元金・利息・解約手数料の有無と金額）依頼
・抹消書類の作成と用意できる日の確認
・希望日に返済できるか、或いはいつ頃になるかの確認
・その他返済に伴う必要書類、手続き
これで事務的に話が進めば問題ありません。
金融機関は、依頼に基づき、繰上弁済の稟議を上げ、抹消書類の準備に入ります。
そこで書面による繰上弁済依頼書が必要な場合は記入する必要がありますし、手元にない場合は郵送やメール等のやり取りが加わります。
金融機関によっては抹消書類の作成部署が本社にしかないとか、抹消書類はすべて外部倉庫に保管しているとか、物理的にデリバリーに時間がかかる場合もあります。
これだけ見ても、１週間で抹消できると言われれば早い方でしょう。
融資は早くても、抹消は遅く引き伸ばすと言われるノンバンクもあります。
＜抹消書類（抹消する抵当権者＝金融機関が用意するもの）＞
現在のローンの精算したら、自動的に（根）抵当権の登記が消えるわけではありません。
担保不動産の所有者と（根）抵当権者（金融機関など）が共同で、（根）抵当権抹消登記を申請します。
この場合は借換えローンで次の借入と（根）抵当権の設定がありますから、通常借換先のローン会社の担当司法書士が、抹消登記と設定登記の手続きを行います。
・登記原因証明情報
⇒登記申請する抵当権抹消の原因を証明するもので、
「抵当権解除証書」や「抵当権放棄証書」、「弁済証書」などがこれに当たります。
（金融機関などの抵当権者によって異なります。）
・（根）抵当権設定時の登記済証、または登記識別情報
・抵当権者の委任状
これらの抹消書類は、借換先のローン会社の担当司法書士が前もって、あるいは当日不備がないか確認します。
＜繰上弁済手数料＞
ノンバンクの不動産担保ローンでも、銀行の不動産担保ローンでも繰上弁済・期限前弁済をする場合に、繰上弁済手数料、解約手数料を取るところが多くあります。
この手数料は、金消契約書に記載されていますし、当初借入時に説明を受けていると思います。
この手数料が意外とばかになりません。
残元金の1～3％とかが多く、抹消金額がトータルいくらになるか早めに確認してください。
この解約手数料も借換えの融資金に加えて考える必要もあるかもしれません。
この抹消の手続きについて、よくわからない場合は融資を受ける金融機関（担当者）のアドバイスを受けながら準備を進めるようにしてください。
このように不動産担保ローンを借換える際は、融資の審査だけではなく、融資実行の方法、タイミングや日時の調整が大変重要になってきます。